بررسی مسائل ساخت و ساز

در این مطلب می خواهیم در مورد مسائل ساخت و ساز و نکات مربوط به آن با شما صحبت کنیم و بایدها و نبایدهای آن را با شما در میان بذاریم.

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

سند رسمی :

  • دفتر اسناد رسمی
  • دفاتر ثبت اسناد
  • مامورین دولتی و حکومتی

سند عادی به سندی گفته می‌شود که تشریفات بالا برای تهیه آن انجام نشده باشد.

سند عادی و رسمی:

اگر بخواهیم ساده‌تر بگوییم سند رسمی دارای قدرت اجرایی دارد، این در حالی است که سند عادی این قدرت اجرایی را در اختیار ندارد. همچنین، تاریخ سند رسمی از لحاظ اصحاب دعوی و اشخاص ثالث در هر دو طرف اعتبار دارد اما این در حالی است که این تاریخ برای اشخاص ثالث مؤثر نخواهد بود.

علاوه بر این، ادعای جعل فقط در مورد سند رسمی قابل طرح است، در حالی که سند عادی در معرض ادعای جعل قرار دارد و همچنین قابل تکذیب به معنای تردید و انکار قرار دارد. یکی دیگر از تفاوت‌های سند عادی و رسمی در این است که در تنظیم سند رسمی، مأمور رسمی دولت دخالت دارد، در حالی که در سند عادی افراد به هر شکلی که بخواهند، می‌توانند سند را تنظیم کنند. اگر سند رسمی بنا به هر دلیلی مفقود شود، امکان تهیه رونوشت از آن به سادگی وجود دارد اما در صورت گم شدن سند عادی امکان استفاده از رونوشت آن به طور کامل وجود ندارد. همچنین، اسناد رسمی بین طرفین تنظیم‌کننده و جانشین قانونی آن‌ها از قبیل ورثه دارای اعتبار است.

sanad - بررسی مسائل ساخت و ساز

آورده مالک و سازنده

در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز لازم است آورده‌های هر دو طرف قرارداد تا جایی که ممکن است به وضوح ذکر شوند. به عنوان مثال لازم است مالک ارزش‌گذاری دقیقی را روی ملک خود انجام دهد. همچنین اگر زمین یا ملک دارای امتیازات خاص و ویژه‌ای باشد که امکان انتقال آن‌ها به ساختمان جدید وجود داشته باشد از جمله کنتور برق، چاه و … ذکر آن‌ها در قرارداد ضروری است.

قیمت گذاری ملک

مالک: ارزش‌گذاری ملک از جمله مواردی است که لازم است قبل از معامله انجام شود؛ حال در صورتی که این کار به صورت صحیح انجام نشود، قطعا منجر به بروز اختلاف بین دو طرف قرارداد می‌شود.

نکته: در شرایطی که بنا به هر دلیلی پروژه ساخت با مشکل مواجه شود، یک از مواردی که در تعیین تکلیف و فسخ قرارداد بررسی خواهد شد، میزان آورده طرفین است.

آورده‌های سازنده باید به صورت کامل و با ذکر جزئیات دقیق در قرارداد درج شود. ساخت پروژه با ویژگی‌های مشخص از جمله آورده‌های سازنده است.

به عنوان مثال تعیین این مورد که هزینه‌هایی مانند صدور پروانه، هزینه صورت مجلس تفکیکی، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، هزینه تقسیم‌نامه واحد، صدور سند مالکیت، بیمه تامین اجتماعی کارکنان و سایر موارد ضروی بر عهده چه کسی است و به چه شکلی باید پرداخت شوند، لازم است در قرارداد ذکر شوند.

هزینه های طرفین:

از جمله مواردی که سازنده هیچ تعهدی نسبت به پرداخت آن‌ها ندارد می‌توان به بدهی‌های ملک از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات‌های اجاره و … اشاره کرد که لازم است تمامی این موارد در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شوند.

علاوه بر این؛ هزینه‌های شروع پروژه مانند هزینه مهندسی، معماری، بنایی، کارگری، ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، نظارت بر اجرا، حفاظت از جان کارگران، رعایت همه مسائل ایمنی، هزینه‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و سایر موارد همگی از جمله وظائف قطعی سازنده است.

از همه مهم‌تر مدت زمان اجرای قرارداد ساخت و ساز مشارکتی است که باید به صورت دقیق مشخص شود. توجه داشته باشید برای تعیین زمان اجرای قرارداد ساخت و ساز مشارکتی از اصطلاحاتی مانند لغایت و تا حدود استفاده نشود.

تذکر: زمان اخذ مجوز ساخت، تحویل و بهره‌برداری مدت زمان اجرای قرارداد باید همراه با ذکر تاریخ دقیق روز و ماه و سال تعیین شود. علاوه بر این؛ یکی دیگر از تعهداتی که بر عهده مالک است و باید در قرارداد ثبت شود، تعیین مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده به منظور آغاز عملیات ساخت است.

قرارداد ساخت و ساز مشارکتی

تعیین سهم هر یک از طرفین قرارداد ساخت و ساز مشارکتی یا همان سهم‌الشرکه باید به صورت دقیق مشخص شود. به عنوان مثال باید تعیین شود که سهم مالک از کل ساختمان چقدر است و همچنین محل استقرار آن به شکل دقیق تعیین شود. علاوه بر این لازم است تعداد و محل واحد یا طبقات تحت مالکیت هر یک از طرفین قرارداد ساخت و ساز مشارکتی صراحتا مشخص شود.

تذکر: لازم است سهم‌الشرکه به صورت درصدی از کل پروژه و نه بر اساس طبقات ملک مشخص شود. همچنین یکی دیگر از نکاتی که لازم است در قرارداد مشخص شود این است که در صورت حاصل نشدن تعداد طبقات پیش‌بینی شده یا دریافت تراکم مازاد از سوی سازنده شرایط تکلیف سهم‌الشرکه به چه شکل خواهد شد.

 

sazande 300x175 - بررسی مسائل ساخت و ساز

انتقال سند

در حالت اول مالک با سازنده به این توافق می‌رسد که در ازای پرداخت چک تضمینی به مبلغی بر اساس آورده سازنده یا بیشتر، پس از اتمام عملیات ساخت انتقال سند را انجام دهند.
حالت دوم برعکس حالت اول است؛ بدین معنا که در این حالت بر اساس توافق انجام شده سند ابتدا به سازنده انتقال داده می‌شود و در سوی دیگر معامله سازنده باید چک تضمین را به مالک بسپارد.

در حالت سوم نیز مالک تعهد می‌دهد که بر اساس پیشرفت کار قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده انجام دهد. شیوه این توافق که نسبت به دو حالت بالا مرسوم‌تر و متعارف‌تر است این است که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده بعد از سقف پنجم، دانگ دوم بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم پس از پایان کار به نام زده می‌شود. لازم است بدانید برای هریک از این مراحل یک چک تضمینی از طرف مالک به سازنده داده می‌شود.

انتقال سند

تعهدات سازنده اغلب مربوط به نحوه ساخت است.

نکته بسیار مهمی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت به آن توجه کرد این است که باید مشخصات عمومی ساختمان و سازه اعم از نوع مصالح به همراه قیمت هر یک از اجزاﺀ، نوع سیستم‌های به کار رفته و حتی درب کابینت‌ها و سایر موارد دیگر یک به یک ذکر شود.

در زمان انجام کار

لازم است بدانید افزایش قیمت ملک یا مصالح ساختمانی به هیچ وجه در اصل قرارداد ساخت و ساز مشارکتی تاثیرگذار نیست. بنابراین لازم است مالک متعهد شود که در صورت افزایش قیمت ملک در زمان انجام کار سهم بیشتری را طلب نکند و سازنده نیز افزایش قیمت مصالح ساختمانی را دلیل بر طلب سهم بیشتر نداند.

مهم:

اگر سازنده را به طور کامل نمی‌شناسید بهتر است تا زمان پایان پروژه اختیار حق پیش فروش را در قرارداد به وی واگذار نکنید.

این امکان وجود دارد که سازنده، از مالک درخواست گرفتن وام کند یا این‌که در قرارداد ذکر شود که سازنده می‌تواند وام دریافت کند. لازم است مالک در این زمینه نیز بسیار دقیق باشد چراکه به مجب موافقت با گرفتن وام از سوی سازنده باید سند مالک در ازای وامی که بانک به سازنده می‌دهد در رهن بانک قرار گیرد. حال در صورتی که سازنده به تعهدات خود عمل نکند یا اقدام به پرداخت به موقع اقساط وام نکند یا تسویه حساب نکرده باشد، به دلیل مطالبات و جریمه‌های ناشی از تاخیر، ملک از سوی بانک مصادره خواهد شد.

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.