سرقفلی مغازه و حق کسب و کار

سرقفلی در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر با نام حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته می‌شد، حقی است که قانون‌گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آن‌ها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد. اولین نکته که از این تعریف مشخص می‌شود این است که این حق تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود.

فرض کنید شما یک باب مغازه متروکه را از مالک اجاره می‌کنید، در آن یک مغازه پوشاک راه‌اندازی می‌کنید و با تلاش فراوان شهرت مغازه‌تان را افزایش می‌دهید و مشتریان زیادی برای خود دست و پا می‌کنید. حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند، در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسب و کارتان جمع کرده‌اید رایگان به نفع خود استفاده می‌کند.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود. در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک به یکی از سه دلیل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد. این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره‌ی خود کسب کرده است.

41654545312 - سرقفلی مغازه و حق کسب و کار

توافق در مورد سرقفلی مغازه

۱- هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغی را تحت عنوان این قانون به مالک می‌پردازد (در عرف به این کار خرید حق کسب و پیشه یا تجارت گفته می‌شود)، در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند. باید توجه داشت که هم قرارداد باید عنوان «اجاره» داشته باشد و هم اینکه مستاجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان «سرقفلی» و نه چیز دیگر به مالک پرداخت کرده باشد.

۲- هنگام عقد قرارداد اماکن تجاری مالک و مستاجر توافق کنند که مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم ملک را به همین مستاجر اجاره دهد. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد.

۳- هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک باید تا زمانی که مستاجر بخواهد هر ساله با همان قیمت پیشین قرارداد را با مستأجر تمدید کند. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.

 

 انتقال سرقفلی:

الف. انتقال اختیاری

در بعضی از موارد حق کسب یک ملک اختیاری و با تمایل مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود. این انتقال ممکن است با سند عادی یا سند رسمی باشد.

ب. انتقال قهری

در صورت فوت شخص صاحب حق کسب، حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه او منتقل می‌شود.

ج. انتقال قضایی

وقتی حکم به انتقال سرقفلی ملک  از طرف مقام قضایی صادر می‌شود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند.

تکلیف مالک در صورت نبود حق انتقال و عدم رضایت مالک

در صورتی که در سند سرقفلی، حق انتقال به غیر تصریح نشده و مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید خودداری کند، برابر قانون، مالک  می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه مراجعه کند. زمانی که به مالک دسترسی نباشد، مالک  می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.

 

موجبات اسقاط حق کسب و پیشه

انتقال به غیر

در صورتی که با نبود حق انتقال، مالک اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند، مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق کسب به مالک یا خریدار، محل را تخلیه کند.

تغییر شغل

تغییر شغل هم از اقداماتی است که باعث از بین رفتن حق کسب می‌شود. اگر در سند (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید شود و مالک بدون اخذ رضایت مالک شغل را تغییر دهد، تمام حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.

نپرداختن اجاره‌بها

یکی دیگر از موجبات تخلیه محل، نپرداختن اجاره‌بهاست.

صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره‌بهای مالک اقدام کند. قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم‌پرداخت اجاره‌بها از طرف صاحب سرقفلی (مستأجر) نمی‌پذیرد و در صورت پرداخت نشدن اجاره‌بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره‌بها اقدام کند.

اجاره دادن محل سرقفلی

اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضایی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.

تغییرات فیزیکی

صاحب حق سرقفلی نمی‌تواند در دیوار‌ها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند، از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و موجب تخلیه محل بدون پرداخت حق سرقفلی خواهد بود.

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.